jul 15

Como construir un Tour 360

camara360Queda claro que el futuro una buena parte de las visitas pasará por el entorno virtual, que esta modalidad reducirá las visitas innecesarias ya que la inmersión de un tour 360 es muy superior a cualquier secuencia fotográfica, a cualquier video o incluso a un video 360, ya que allí el usuario debe continuar la lógica impuesta por el guión del video.

En cambio en un tour 360 el mismo usuario decide donde mirar, como hacer su recorrido, donde detenerse, dependiendo del software utilizado incluso tomar medidas, verlo de distintos puntos de vista.

 Como se construye un tour 360 ?

Un tour 360 se construye con una secuencia de fotos con cámaras fotográficas especiales y se ensamblan con un software con el cual se genera un recorrido con puntos de interés o diversas zonas donde el usuario puede pararse y avanzar.

Hay tres maneras de hacerlo en la práctica:

a) solicitar a un profesional que con su propio equipo realice las tomas y confeccione el tour.

b) con el equipamiento adecuado se pueden tomar las fotos y entregarlas a algún profesional para que confeccione el tour.

c) personal propio del Broker puede realizar todo el proceso de toma de fotos y confección del tour con la capacitación adecuada.

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Elementos físicos

Se requiere básicamente de una cámara con capacidad de fotografía 360 y los modelos recomendados son los siguientes:

  • Insta One X
  • Insta One R
  • GoPro Max
  • Ricoh Theta V

Finalmente se requiere de un trípode modo palo o monopie para colocar la cámara.

 

Software para procesar el Tour 360 ?

2Hay diversos software en el mercado para el procesamiento de las imágenes 360 y la construcción del tour.  Hemos seleccionado una cantidad desde básicos hasta intermedios, gratis y pagos con los cuales hemos homologado con nuestro software VisualGestion y se han echo los cambios para que los Tour se vean tanto en www.visualhome.com.ar como en www.totalprop.com.ar y las webs de los nuevos clientes que se construyan a partir de aquí.

Hay software gratis y otros que requieren un pago por proyecto o mensual de alojamiento, existen diversas políticas ajustables a todos los modelos.

Todos los software mencionados a continuación han sido homologados con VisualGestion.

Software con Funcionalidad Amateur

  • Google Tour Creator         gratis
  • Veer Experience               gratis
  • Orbix360                           gratis
  • Theasys                            pago     Este es el mejor de esta categoría.

Software con Funcionalidad  Básicas

  • Matterport                         pago
  • CloudPano                       pago
  • Kuula                                pago    Este es el mejor de esta categoría.

Software con Funcionalidad  Intermedia

  • Panoskin                          pago    Este es el mejor de esta categoría.
  • Gothru                              pago
  • My360                              pago

Obviamente que cuanto mas complejo es el tour y mas características y longitud de recorrido tiene se requiere de una conexión a Internet buena y un equipamiento adecuado.

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No hay que olvidarse que las imágenes de realidad virtual del tour 360 son de inmersión total y por lo tanto se encuentran en alta definición,  no tienen pérdida de calidad de imagen aun colocando el tour en pantalla maximizada.

Hemos cargado una propiedad de prueba con un tour virtual que pueden apreciar haciendo click en el siguiente link. Ver Propiedad con Tour 360.

jul 04

Real Estate y Tour360

360-view-for-real-estateQueda claro que tanto los lugares de trabajo como los conocíamos hasta mediados de Marzo 2020, ya no existen más, como tampoco la interrelación entre las personas.

Ya aprendimos que la cultura del coworking y actividades similares van a desaparecer por un buen tiempo y que los hábitos humanos relacionados con la proximidad, los tapabocas y medidas de higiene y distanciamiento van a permanecer un tiempo prudencialmente extenso.

Junto con ello van a cambiar algunas modalidades en la comercialización de propiedades que se van a ver limitadas básicamente en lo que respecta a las posibilidades de visitar las propiedades.  En los Estados Unidos el 40% de los vendedores suspendió o dio de baja su propiedades a la venta porque no desean estar expuestos a visitantes que potencialmente estén infectados con COVID-19.

Por el otro lado hay visitantes que también se resisten al camino inverso y verse sometidos a una visita donde los residentes puedan estar infectados.

Siempre queda un segmento medio que hace caso omiso, pero esa porcion consituye un grupo menor, el grueso de los clientes van a quedar enmarcados en las referencias previas.

Este panorama está imponiendo a nivel mundial un cambio de paradigma que es la posibilidad de la realidad virtual a través de los denominados Tour 360, un proceso de software que le permite al visitante tener una experiencia inmersiva dentro de la propiedad.

Notas de la pandemia y el impacto en las visitas.

En medio de la pandemia y con posterioridad a ella, esta tecnología parece ser una gran alternativa para abrir las puertas a cada propiedad sin necesariamente dejar entrar a muchas personas. Todavía no sabemos por cuánto tiempo tendremos que mantener el distanciamiento social, pero mientras tanto, esta tecnología puede ayudar ahora y se convertira en un estandar en el futuro. Los clientes pueden visitar las propiedades y tanto ellos como los vendedores se mantienen seguros en el proceso, limitando las visitas físicas y dejando para una instancia definitoria dicha maniobra.

La tecnología de realidad virtual en las propiedades, puede similar a la versión de “casa abierta” muy utilizada en los EEUU y otros países. Es una alternativa rápida, accesible de muy alta calidad y disponible 24×7, desde cualquier lugar del planeta sin importar desde que dispositivo lo esté mirando el usuario, puede verlo desde una página web o se le puede enviar un link por WhatsApp y verlo en su smartphone.

Si usted está pensando que es una cuestión simplemente tecnológica, inmagine cuando Google lanzo Street View, hoy la mayoría de la gente lo utiliza para verificar lugares o pasear virtualmente en zonas que  no se conocen, las mismas inmobiliarias a veces utilizan esas imagenes para ilustrar propiedades.

RE/MAX Canadá , están pidiendo a sus agentes que pospongan las visitas a propiedades y los están alentando el uso de la tecnología de realidad virtual.  Compass, uno de los principales corredores de bienes raíces en Los Ángeles, ha aconsejado a su personal que privilegien las visitas virtuales a las casas.

Los Tour 360 han llegado para quedarse e imponer un nuevo estándar para esta actividad por sus ventajas comparativas y es definitivamente la tecnología que dejara en el olvido a las fotos y los videos.

Que es un Tour360 ?

Son un conjunto de imágenes obtenidas con cámaras especiales que generan fotos en 360 grados que se compaginan y enriquecen dependiendo del software que se utilice. Se encadenan de tal manera que permiten generar un recorrido virtual que el usuario puede administrar a su gusto.

Tour360 versus fotos

Las fotos con las que ilustramos las propiedades actualmente, solo brindan una visualización fija de determinados ambientes, sin profundidad, muchas veces en ambientes pequeños las fotos se toman de forma vertical lo que genera una imagen poco agradable a la vista.  Un Tour 360 no tiene dificultades para mostrar espacios amplios o pequeños, siempre se muestran en el mismo plano horizontal dando un aspecto de estabilidad.

Tour 360 versus videos

Los videos son piezas interesantes de contenido, pero requieren de tomas adecuadas, balance de la iluminación, un recorrido razonable y finalmente una edición que permita quitar ruidos o sonidos de fondo innecesarios y limitar el material a una duración soportable para el usuario que en general no excede los 2 minutos. Finalmente el recorrido que el usuario puede ver es el inmaginado por el realizador sin posibilidad de cambio alguno.  En un Tour 360 el usuario decide cuanto tiempo pasa en cada ambiente, como lo explora y hacia donde fija su atención, a su propio ritmo. Puede ir y volver cuantas veces quiera, ver un plano cenital o un plano tipo “doll house” (casa de muñeca). A los Tour360 se le pueden agregar información relevante de la propiedad sobre objetos específicos o características especiales que se deseen resaltar, lo que puede disminuir la cantidad de consultas o resolverlas sobre la marcha.

Dependiendo del software utilizado un usuario puede tomar medidas de la propiedad, para evaluar si su mesa o sillón entrara en un lugar determinado, algo imposible con una foto o un video.

Tour 360 – Tiempos de realización

Mientras una producción de un video requiere de movilización de equipamiento, la decisión de cómo será la filmación y su edición, un Ttour 360 requiere un equipamiento más pequeño para trasladar, se pueden hacer fotos extras sin un costo adicional y su compaginación y armado puede demorar unas 48 horas, lo que es un tiempo mucho menor a una edición y posproducción de video con algún nivel de calidad.

Modificaciones Flexibles y Costos

Si algo cambia en el inmueble un video es muy laborioso de modificar, mientras un tour de realidad virtual solo se trata de sacar nuevamente las fotos del área que ha cambiado y regenerar el tour. Los costos de producir un video y un tour 360 no son ni siquiera comparables a favor del Tour 360.

Tour360 Calidad

Mientras las fotos actuales en líneas generales que están en los portales tienen una resolución de 640×480 (ancho y alto), las fotos que se obtienen con algunas cámaras son de calidad 4096×2160 (la tecnología denominada 4K), que luego del tratamiento dejan un recorrido virtual en Full HD, esto implica que la calidad final obtenida es extremadamente superior a una foto estándar o a un video. De echo cualquier tour de realidad virtual profesional o semiprofesional puede ser visto a pantalla completa con una definición extraordinaria, sin posibilidades de pixelado, brindando al usuario final una experiencia única en su tipo. Estos tour también pueden ser vistos con gafas de realidad virtual para completar un proceso de inmersión total.

En la próxima entrega hablaremos del material necesario para poder generar un tour 360 y los software más razonables, gratis, pagos, software de nivel intermedio y profesionales para que puedan ingresar a este mundo de la realidad virtual que está pasando de ser un “extra” de los servicios de una inmobiliaria a una necesidad real que el consumidor demandara.

Hasta la proxima semana. Equipo VisualGestion

jun 13

Covid-19 y publicaciones inmobiliarias

2_inicioLa pandemia del COVID-19 en la región latinoamericana y especialmente en Argentina, ha venido para quedarse al menos un tiempo prolongado por múltiples causas que tienen que ver con factores poblacionales, el sistema de salud pública, restricciones presupuestarias que impiden realizar un procedimiento más proactivo respecto de la identificación de los casos positivos para aislar zonas especificas en lugar de un aislamiento generalizado.

 Algunas ideas de manejo para el Home Office improvisado

 Esta pandemia obligó a un forzado Home Office en tiempo record. En la mayor parte de las empresas este formato ha sido improvisado, sin los recursos, como describimos en la nota anterior, sin adiestramiento, sin supervisión adecuada y sin software para un proceso de trabajo colaborativo a distancia.

A esta metodología de trabajo hay que apuntar que no todas las actividades se pueden resolver por Home Office, debido a que se requiere la interacción con el mundo real, hay acciones, tareas o interacción con otras personas o estructuras que el mundo digital no se pueden reemplazar en su totalidad.

Existe la posibilidad que una parte de la tarea diaria pueda ser encarada con procedimientos de Home Office, la mayoría de las empresas no cuenta con un software colaborativo para que todos los participantes puedan sincronizar y hacer eficiente su labor, por eso se ha generalizado la metodología de “SCRUM” (vocablo tomado del rugby que es una jugada donde los integrantes de ambos equipos se agrupan planificando un objetivo común, en ese caso de ganar un balón en disputa).

La metodología de “SCRUM” para el Home Office se trata de una reunión virtual diaria del equipo de 15 a 30 minutos en la que se sincronizan el seguimiento de las actividades que están ocurriendo y la planificación de las próximas 24 horas para que el equipo trabaje en una dirección predeterminada.

En un contexto donde por un tiempo las visitas físicas se van a ver impedidas o limitadas dotar a las publicaciones con buen material ilustrativo es crucial.

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En los tiempos que se avecinen cuando la apertura de las oficinas y la actividad se reanude, existirán límites como ya hemos mencionado en la nota anterior, tanto por protocolo, como por limitaciones de la misma locación.

Posibles reducciones de la frecuencia y duración de las visitas hasta prohibiciones completas en algunos edificios o con limitaciones para transitar por las zonas de amenities.

También los Brokers y los posibles compradores deben estar preparados para otra dinámica en las posibles visitas.

En los Estados Unidos ya hacen que los posibles compradores se desinfecten las manos, que dejen sus zapatos en la puerta y se pongan botines descartables y se los desalienta a tocar los accesorios de la cocina, el baño o parte del mobiliario, algunos brokers proporcionan bolígrafos para cualquier eventual anotación que los limpian después de cada uso, o simplemente invitan a los asistentes a conservarlos como una acción adicional de marketing.

En MercadoLibre la transacción de inmuebles se hace por fuera de su plataforma, lo que sabemos es que esto continuara así por un corto periodo, dice uno de sus CEOs. Si bien reconocen que una transacción total por su plataforma se encuentra demasiado lejos, ya tienen la experiencia con los automóviles donde se pueden señar por el portal y los alquileres de temporada que corren por el mismo carril. Hay que asociarle a esta idea que MercadoPago es una Fintech muy poderosa y es lo que va a dominar el mercado en los próximos años porque los bancos como están concebidos actualmente van a desaparecer. Ya se están reinventando con las empresas Fintech.

MercadoLibre vislumbra y está trabajando en una alternativa donde si no todo, una buena parte del proceso se pueda efectuar remotamente, el otorgamiento de un crédito hipotecario, la firma del boleto, la seña y la alternativa que vendedor y comprador solo se encuentren para firmar la escritura.

De allí la importancia que cobran las webs de cada Bróker y los portales regionales independientes.

COVID-19 y la utilidad del mundo digital en la actividad

La disrupción digital incluído el Home Office puede ser de utilidad en diferentes niveles de participación dependiendo de la rama de negocio que se trate y de la inmaginación de la organización y su personal.

Algunas actividades pueden ser reemplazadas totalmente por Home Office como por ejemplo el desarrollo de software, actividades periodísticas, tareas administrativas, administraciones de diversos tipos.

Otros modelos de organizaciones económicas han continuando su operatoria normal por estar encuadradas dentro de las actividades prioritarias (medicamentos, alimentos, transporte, etc.) y allí los cambios son principalmente la forma y los cuidados que deben instrumentarse a modo de protocolo para evitar los contagios interpersonales, pero muchas actividades administrativas pueden realizarse a distancia sin que el personal se encuentre en su antiguo lugar de trabajo.

En otros modelos de negocios el impacto ha sido tan brutal a nivel planetario que ha obligado a muchas empresas a reinventarseagregando valor en muy poco tiempo, por el solo hecho que su actividad principal dejo de existir en su totalidad en un solo día.

2_assistcardPara ilustrar lo que estamos comentando podemos ver el caso de la empresa AssistCard, que tuvo que cambiar su modelo de negocios porque la asistencia al viajero, con las fronteras cerradas, hizo que sus servicios se paralizaran totalmente a nivel mundial. Su CEO Alexia Keglevich, comentó: “Tuvimos que transformarnos 100 por ciento porque nuestra industria murió”. Lanzaron Medicall (médico a domicilio o telemedicina a través de la app), trabajaron sobre un producto de asistencia a adultos mayores y otro para generar diagnósticos certeros digitalizados de enfermedades primarias.

Otros modelos de negocios se han volcado fuertemente al eCommerce o Comercio Electrónico en línea, que es otra modalidad que ya no volverá hacia atrás, sino que se seguirá incrementando a un ritmo más vertiginoso, debido a dos factores: el acostumbramiento forzado del público a esta metodología y el incremento de las formas de pago digitales.

COVID-19 y los cambios en los medios de pago

Desde que se tuvieron las primeras noticias de COVID-19 varias organizaciones comenzaron un estudio en China, Estados Unidos, Perú y España realizando capturas masivas de murciélagos. En el análisis de los mismos se detectaron 603 formatos de coronavirus diferentes, algunos más inofensivos que el COVID-19 y otros potencialmente más agresivos.

Hay muchos organismos e instituciones que están invirtiendo millones de dólares para prevenir nuevas pandemias de estas características y en ese contexto existe una discusión importante respecto en cuanto incide el dinero físico como un elemento de transporte potencial para los virus y ahora se sumaron los estados.

Esto parece más un pretexto pero por cualquiera de los motivos que sean: reales, excusas, aprovechamiento de la pandemia o políticas, el dinero físico va camino a su extinción.

2_criptoMuchos países incluida la Unión Europea en su conjunto están acelerando los procesos de digitalización del dinero en criptomonedas con blockchain, algo que explicaremos más adelante. En ese proyecto se encuentran trabajando los bancos centrales de 70 países, incluidos Argentina, Brasil y Chile. Hay varias tecnologías muy avanzadas en su desarrollo, análisis de procesos regulatorios e impositivos a nivel mundial, pero sobre todo tremendos intereses contrapuestos entre empresas privadas y estados.

Herramientas que ya existen y que seguramente las veremos emerger con mayor velocidad a lo esperado.

 Brokers Inmobiliarios y comercio electrónico

La publicación de las propiedades en las webs personales de cada Broker o en los MarketPlace (MercadoLibre, ZonaProp) no es más que una forma de eCommerce donde la operación luego se formaliza en el mundo real .

Las actividades de los Brókers Inmobiliarios que no puede volcarse a un entorno de comercio electrónico en forma total aun, están incorporando todos los elementos tecnológicos factibles para poder mostrar su oferta a los potenciales clientes de la mejor manera posible.

Los potenciales compradores están cambiando y lo seguirán haciendo por un proceso lógico de evolución generacional. Es importante comprender que no responden de la misma forma a los estímulos si el comprador tiene 30 años, 45 ó 60.

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Dentro de los próximos 2, 3 o 5 años este dato condicionante va a evolucionar con mayor rapidez, porque la tecnología duplica el conocimiento tecnológico cada 24 meses, mientras que en la década del 60 lo hacía cada 15 años.

Esto significa que en un par de años estaremos trabajando con tecnología que aun no existe y por lo tanto nos enfrentaremos a situaciones derivadas que aun no conocemos.

Habiendo hecho esta pequeña introducción debemos decir que en la actualidad un Bróker que publica una propiedad sin una imagen, su logo como parte de las imágenes de la propiedad o una imagen con su cartel o una imagen con sus números telefónicos como ilustración de una propiedad, en un planeta donde el seguro de un automóvil se puede contratar por hora, con un celular y en un proceso que demora 31 segundos, es decir en menos tiempo de lo que se demora en hacer un taza de café, ese Bróker se encuentra en la prehistoria de la era digital y su horizonte no es realmente prometedor.

A ningún usuario que esté en la búsqueda de una propiedad le interesa ver el logo del Bróker, su cartel o sus teléfonos, como parte de las imágenes de una propiedad, ya que esos son datos que no se encuentran ocultos en ninguna publicación. Todos los datos son perfectamente identificables y se intenta por todos los modos posibles que el cliente contacte al Broker de forma directa por todos los medios posibles (teléfonos, email, Whatsapp, Facebook) en lo que sí está interesado es en ver imágenes de la propiedad que está consultando.

Aquellos Brokers que publican fotos de baja calidad, una o dos imágenes, imágenes con altos niveles de defectos visuales como por ejemplo obtenidas sin bajarse del automóvil, con defectos tan evidentes como la visualización de espejos retrovisores, o reflejos que delatan hasta quién tomó la foto, atentan directamente contra la promoción de su producto.

MercadoLibre va a instrumentar en breve (comienza en México) un reconocimiento de calidad de imagen con un procedimiento de IA (Inteligencia Artificial) que asignará puntaje a la calidad de la imagen y si la misma no califica con los niveles que ellos consideren aceptable podría no publicarla.

Nadie revisa un artículo digital de un automóvil por ejemplo que no tenga una foto o una única foto, tampoco si las fotos no tienen algún nivel de calidad y menos si no muestra elementos interesantes como el interior, el estado del tapizado o datos elementales.

Hay que comprender que la comunicación visual hoy es un filtro muy potente a la hora de evaluar diversas alternativas de ofertas, por lo tanto hay que prestarle algo más de atención.

 Sugerencia para fotos

  • Recomendamos que las fotos en la medida de lo posible sean capturadas en forma horizontal, los formatos verticales penalizan mucho una visualización armónica.
  • En los ambientes que sean pequeños se pueden utilizar algunas cámaras compactas que tienen mayor ángulo de visión aunque tengan alguna mínima deformación como con las cámaras GoPro o similares.
  • Intentar que los ambientes se encuentren iluminados, si tuvieran baja iluminación encender las luces que haya en el ambiente.
  • Generar varias fotos de un ambiente tal vez desde ángulos diferentes para luego seleccionar las que den mejor resultado.

Hoy tenemos fácilmente acceso a fotos de calidad tanto en tamaño como en densidad, posibilidades de videos en HD o 4K, drones, imágenes 360 de alta definición o tour 360, videos o tours 360 musicalizados, hacen pensar que las imágenes fijas de poca calidad están encaminadas a un final irrelevante, que el usuario terminará descartando, como hemos dicho como un filtro adicional.

Recomendaciones para videos

  • No genere un video con su celular caminando, porque en líneas generales no tienen estabilizador electrónico u óptico de imagen y es una visualización bastante desagradable a la vista del usuario
  • Lo ideal es utilizar un Gimbal electrónico para filmar con el celular o cámara, o disponer de una cámara o celular que tenga estabilización electrónica (Osmo, GoPro versión 7 u 8, algunos celulares ya tienen estabilización óptica o electrónica).
  • Si no dispone de un elemento de estabilización intente evitar moverse en los ambientes es preferible hacer un paneo del ambiente y luego ir al siguiente.
  • No haga tomas continuas sin cortes, o con movimientos hacia arriba o abajo, tampoco paneos de ida y vuelta, es mejor cortar e iniciar otra toma cuando tenga enfocado lo que desee mostrar o si se hace una toma continua, luego en edición habrá que eliminar movimientos innecesarios.
  • Cortar las tomas de un ambiente a otro puede ser también muy útil por los posibles cambios de iluminación que haya entre los mismos.
  • Finalmente lo ideal es un pequeño nivel de edición para fundir el paso de un ambiente a otro, agregarle algunos títulos, algo que se quiera resaltar, o cuestiones institucionales.
  • Es deseable siempre agregarle alguna melodía instrumental como música de fondo, para que no distraiga la atención, siempre piense que una película sin música de fondo aunque dure solo un un minutos o con ruido ambiente (gente hablando, los pasos de la persona que graba el video, ruidos varios, tránsito y muchos etcéteras más) son fácilmente solucionados, eliminando el audio original y colocando una melodía instrumental de fondo que lo hace mucho más llevadero.
  • Respecto de la longitud del video, es importante que se adapte a las comodidades de la propiedad, si la propiedad es grande el usuario soportará un video de mayor longitud. De todas maneras un video de 1 a 2 minutos como máximo cumplirá su cometido.
  • Recordar que los videos que se ven en VisualGestion, TotalProp, VisualHome, ZonaProp, MercadoLibre y los portales gratis que lo permiten se muestran con el streaming de YouTube, que actualmente soporta versiones en HD en 720, 1080 e incluso 4K.

2_osmoUn dato complementario es que los principales portales están comenzando a trabajar en asignarle puntaje a las publicaciones que tengan material audiovisual y datos relevantes para que en las búsquedas aparezcan en los mejores puestos.

Al fin y al cabo deberíamos interpelarnos qué sentido tiene una publicación que no tiene ubicación, no tiene precio y tampoco imágenes en un medio preferentemente visual como son las webs y en un grupo etario que crece y que lo que demanda y consume a diario son experiencias audiovisuales principalmente e inmediatez.

Si alguien duda de la potencia que tiene un video bien realizado, solo hay que mirar la incidencia que los mismos tienen en las redes sociales como Instagram o Tik-Tok que acepta videos cuya extensión máxima es de 60 segundos y es furor.

A YouTube se suben 300 horas de video por MINUTO.

Luego de lo que hemos expuesto de lo que se trata es de agregar valor y una de las formas para la actividad es dotar a las fichas de datos consistentes y de material audiovisual cautivante.

En base a la experiencia en el mercado americano y europeo hay estudios estadísticos que muestran el comportamiento del usuario frente a publicaciones en relación a cómo se encuentran ilustradas. Se analiza el método de ilustración, el nivel de atención que despierta en el usuario y que porcentajes de contacto se obtienen en función de como estaba presentada la publicación.

Método de ilustración

Atención del usuario

Interés del usuario

Sin imágenes

Ninguna

12%

Con imágenes de baja calidad

Baja

15%

Con imágenes de buena calidad

Buena

37%

Con Foto 360 de buena calidad técnica

Interesado

38%

Con Video de buena calidad

Muy Interesado

48%

Con Tour 360 de buena calidad técnica

Deslumbrado

60%

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En el próximo artículo vamos a analizar en profundidad las posibilidades de las fotos 360 y los tours 360.

Hasta la próxima semana. Equipo VisualGestion.

 

jun 03

Coronavirus y el mundo inmobiliario

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HOMEOFFICE Y EL INTERNET EN ARGENTINA

El coronavirus ha trastocado toda la actividad económica mundial ya que las personas abandonan las oficinas y trabajan desde sus hogares. La propagación del virus y la interrupción de la actividad económica a nivel planetario están transformando la forma en que las personas y las empresas se comportan.

Muchos de los cambios de hábitos permanecerán entre nosotros por un tiempo prolongado,  modificando algunos de los paradigmas de funcionamiento que teníamos incorporados.  Hay cambios que se están popularizando que si bien no serán soluciones definitivas, se convertirán en nuevas herramientas que finalmente generaran diferencias entre aquellos brokers que las adopten y quiénes no.

Está claro que la mayor parte de las actividades comerciales no están preparadas para realizar sus actividades con la modalidad HomeOffice. Todos nos hemos visto obligados en un lapso muy breve a desmontar los equipamientos existentes en las oficinas y trasladarlos o utilizar los equipos que se encontraban en el hogar.

En Argentina existen empresas que están parcialmente preparadas para que parte de su personal en determinados días hagan HomeOffice, básicamente por cuestiones de limitaciones de espacio físico y cuentan con equipamientos portátiles y lo más importante una metodología de trabajo, que incluye procedimientos y software colaborativo.

No se puede hacer HomeOffice en forma aislada, es necesario mantenerse conectado tanto con el resto de los colaboradores como con los responsables de la oficina para que la metodología sea productiva.

El 90% del trabajo conocido como HomeOffice o HomeWorking requiere de una buena conexión a Internet para poder ejecutar software y no solo hablamos de un software de CRM como VisualGestion, sino también documentos de Word, Excel o digitalización de documentos o información necesaria que normalmente se maneja en papel.

La  exigencia que impuso el aislamiento obligatorio ha mostrado las falencias de base de la infraestructura que se requiere para que esta metodología funcione, porque Internet se ha convertido en un insumo productivo que nos mantiene conectados.

Se pudo ver que desde los primeros días del aislamiento a los grandes carriers solicitando que no se enviaran cantidades excesivas de mensajes, emails y videos por las redes sociales.  WhatsApp limitó la posibilidad de retransmitir videos a múltiples personas en grupos, le solicitaron a Netflix que bajara el nivel de calidad del streaming, los proveedores de internet hogareño en el ámbito del AMBA básicamente Cablevisión y Telecentro duplicaron los anchos de banda contratado originalmente por los usuarios a los efectos de alivianar algo el exceso de tráfico generado.

Aun así hay días que la velocidad fluctúa de manera drástica, los micro cortes se potencian porque toda la red hogareña funciona por probabilidad de uso y con un ancho de banda compartido. El tremendo incremento de uso generado por el aislamiento hace que todas las previsiones se vean sobrepasadas.

Argentina tiene la mayor cantidad de usuarios con acceso a Internet como se ve en el cuadro siguiente pero contrariamente tiene la banda ancha con el peor desempeño de Latinoamérica.

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La alternativa de 5G está aun lejos de las posibilidades de Argentina, que generaría una revolución ya que elevaría la velocidad de 20 Mbps promedio a 10.000 Mbps, con una latencia esperada de 1 milisegundo.

Por lo tanto Argentina tiene una situación endeble en el insumo crítico productivo, denominado Internet necesario para que alternativas razonables de HomeOffice puedan realizarse adecuadamente.

EL IMPACTO EN LA ACTIVIDAD DEL REAL ESTATE

En China, país donde surgió el brote, disminuyeron 90 por ciento las transacciones inmobiliarias en el primer trimestre.  En Europa donde se encuentran en un estadío más avanzado de la pandemia se prevé un repunte en el tercer trimestre del año y una normalización para fin de año.

México que enfrentó la pandemia en base a la experiencia obtenida por la crisis de la gripe A del 2009, tiene una expectativa similar a Europa.

Estados Unidos incluído New York, llevan más tiempo utilizando videos y virtualizaciones para la presentación al publico de las propiedades en venta o alquiler y un sistema más desarrollado de elementos complementarios para poder realizar operaciones digitales.

La actividad del mercado inmobiliario lógicamente se reducirá durante este segundo trimestre,  ya que es complejo llevar adelante operaciones de manera virtual y totalmente digital. Argentina no está preparada para abordar trámites de registros, escrituras, préstamos hipotecarios, etc con operaciones totalmente digitales.

No obstante es posible que estos instrumentos evolucionen en los próximos años. Hay un avance muy importante y exponencial de las empresas denominadas Fintech y todos los bancos centrales, incluído el nuestro tienen en “incubación” un proyecto de moneda digital y es parte de un consorcio mundial configurado para tal efecto.

VARIACIONES ESPERADAS PARA EL AREA COMERCIAL

Muchos actores del área comercial están cambiando las formas de relacionarse con el público.  En EEUU en el año 2019 cerraron 27.000 locales que pasaron su comercialización a un esquema totalmente electrónico. Las grandes marcas están en un proceso de conversión. Adidas para sitar solo un caso mantiene un plan mixto, tiene 15.500 locales físicos en el mundo entre directos ó franquiciados. El año pasado el 40% de su venta provino de las tiendas electrónicas y su plan se continua enfocado en incrementar ese modelo de venta.

Hay una transformación a alta velocidad de permutar todo lo que se pueda en forma total o parcial a comercio electrónico que está alimentando una mayor demanda de espacios de almacenamiento y la reducción de la demanda de locales.

Muchas empresas de tecnología donde sus empleados trabajan en sitios comunes de coworking dejaran de existir. Twitter preciso que la totalidad de su personal, 3900 empleados en 16 países en los próximos 4 años harán HomeOffice en su totalidad.

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Clarín lo hace con parte de su personal en determinados días de la semana, las grandes consultoras contables (Big Four) Deloitte, KPMG, PwC y Ernst and Young, hacen un mix entre sus empleados para que trabajen directamente en casa del cliente y HomeOffice, MercadoLibre lo incentiva con premios y ventajas corporativas para quienes acepten esta modalidad, entre algunos ejemplos.

VARIACIONES ESPERADAS PARA EL AREA RESIDENCIAL

En estos días The New York Times, en una nota sobre el sector proclamaba que “esos días de traer a 20 personas a una propiedad para ayudarlo a tomar una decisión han terminado, junto con los días de puertas abiertas” (modalidad muy utilizada en los EEUU previo al coronavirus).

El gobernador de New York, Andrew Cuomo, a partir del 1 de abril categorizó a la actividad inmobiliaria como escencial, con la advertencia de que las exhibiciones deben ser virtuales. Los Brokers están utilizando la tecnología para que los recorridos virtuales estén disponibles en línea. Es posible que la tecnología jamás consiga vender una casa a través de Zoom u otras plataformas similares que se han puesto de moda, pero está claro que son nuevas herramientas que coparticiparan en el proceso de comercialización.

Los inversores están adquiriendo propiedades a ojos cerrados con 40% de descuento, existen muchas operaciones con tour virtuales y tramitación que puede ser totalmente digital o solo una visita personal en la última instancia y en la firma de documentos.

En el caso de Argentina economistas confirman que es muy complejo dimensionar el impacto ya que hay que considerar otros factores como los niveles de inflación, la caída de los precios de los commodities, fuerte fuga de capitales, negociación de la deuda externa, una pandemia que aún está en un estado de propagación muy bajo en un tiempo de aislamiento proporcionalmente muy alto, lo que hace impredecible un impacto final.

También intervienen factores psicológicos, urgencias y oportunidades con los cuales se prevé una estabilización gradual a partir del último trimestre del año y un nivel de normalización a partir del próximo año.

Son muchos los que creen que la recuperación comience por las propiedades desocupadas, los emprendimientos en fase de construcción y los alquileres, cuando el público tenga una sensación que la pandemia ha sido controlada ó que la saturación por exceso aislamiento ó factores que son difíciles de prever regrese paulatinamente la confianza en el sector.

Para el caso de las propiedades disponibles es factible pensar que habrá vendedores que acepten un valor de descuento entre el 10% y el 30% a los valores originales de venta previo a la pandemia.  Aquellos proyectos en vía de desarrollo la variación cambiaria se estima que ha tenido un impacto de reducción de hasta el 60% sobre el costo de mano de obra, pero habrá que esperar hasta que todo el engranaje que alimenta la construcción se ponga en marcha para poder evaluar cuanto de la depreciación del peso se traslada a materiales y/o servicios para redefinir sus precios de comercialización.

DILEMAS DE LA POSTPANDEMIA y NUEVAS LIMITACIONES

Algunos países que se encuentran en etapas más avanzadas de la pandemia o donde las libertades personales son mas férreas se han comenzado a plantear por un lado el funcionamiento interpersonal y las medidas de protección, pero han comenzado a plantearse situaciones más complejas del punto de vista operativo, legal y ético.

Si bien todas las agrupaciones de Brokers Inmobiliarios están confeccionando protocolos de seguridad,  para su propio personal y para sus clientes, hay situaciones externas que están emergiendo que serán parte de la actividad diaria y generaran nuevos desafíos para desempeñar la actividad.

Algunos consorcios han restringido el acceso a áreas comunes, escaleras, palieres, ascensores, como parte de los esfuerzos de la comunidad para evitar la propagación del COVID-19 cuando no, el ingreso irrestricto a cualquier persona ajena al consorcio.

Situaciones similares ocurren en los barrios privados.

Pueden existir propietarios que se nieguen a recibir visitas en su vivienda.

En otras actividades como por ejemplo en la Odontología, solo están habilitadas algunas prácticas en forma taxativa que pueden ejecutarse, si algún paciente se contagiara con COVID-19 y realiza una denuncia contra el profesional y su práctica no estaba contemplada el seguro por mala praxis no lo cubrirá.

Por ello hay varios países que sugieren a sus Brokers que alienten a los compradores a orientar su búsqueda de propiedades a través de fotos, videos, recorridos virtuales y aprovechando otras tecnologías para reducir la cantidad de exhibiciones en persona como también a incorporar a los contratos clausulas especificas relacionadas con la pandemia de coronavirus, la falta de disponibilidad de inspectores o tasadores, incapacidad de una parte para viajar para firmar documentos, alguna de las partes sujeta a una cuarentena obligatoria, y cierres o demoras en servicios gubernamentales y comerciales relacionados.

También hay cuestiones éticas como por ejemplo hay inquilinos en una propiedad que se encuentran en cuarentena y el contrato ha finalizado. En muchos países se suspendieron los desalojos o la ejecución hipotecaria.

Algunas asociaciones de Brokers Inmobiliarios aconsejan obtener información de aspectos privados de las personas participantes como por ejemplo:

  • Puedo o debo consultarle a algún propietario, si parte de su grupo familiar que mora en la vivienda o interesado si han sido diagnosticados con COVID-19 o si han tenido una exposición conocida con otra persona potencial portadora antes de brindarle servicios por mi propia seguridad y la de terceros ?
  • Puedo solicitarle a un individuo que complete un cuestionario o acceder a aplicaciones que se tuvieran a disposición sobre su estado COVID-19 ?
  • Mantener esta información de datos de salud sobre las personas son cubiertos por la ley de Habeas Data y pueden crear el riesgo de que estos datos confidenciales puedan revelarse por cualquier motivo y generar perjuicios para el Broker si la persona se siente afectada ?
  •  Incurro en una situación de discriminación solicitando información al respecto ?

Los cuestionamientos son interminables y esto muestra que la normalidad como la conocimos tardará tiempo en regresar.

Muchos se preguntan:  El mundo está cambiando ? y la respuesta es NO.  YA CAMBIO !

Si bien las operaciones inmobiliarias continuaran en el mundo real y no en el digital, la revolución digital para soportar estos procesos ya está aquí y continuará evolucionando en la forma de presentar el material, la comunicación y la forma de contactar a los potenciales clientes.

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En el próximo artículo vamos a analizar las alternativas visuales imágenes, videos, imágenes 360 y tour 360 para ilustrar sus publicaciones, la importancia, las variaciones en niveles de exposición y las estadísticas de incidencia en los usuarios.

 

Hasta la próxima semana. Equipo VisualGestion.

 

 

 

may 28

AFIP suspende baja de monotributistas

monotributoLa AFIP estableció que ningún monotributista será dado de baja de oficio del régimen por falta de pago de sus obligaciones durante Mayo, con el objetivo de amortiguar los efectos del aislamiento social preventivo y obligatorio sobre los pequeños contribuyentes.

La normativa vigente establece que un contribuyente es dado de baja cuando no paga diez cuotas consecutivas. La AFIP resolvió que Mayo no será computado a los efectos de contabilizar el período necesario para la aplicación de las bajas automáticas.

El organismo explicó en un comunicado que “existen distintas situaciones previstas en la ley que generan la baja del régimen. La más extendida es cuando la suma de los ingresos brutos del contribuyente excede el máximo establecido por la categoría máxima disponible”.

La AFIP definió que esos cruces sistémicos no serán utilizados en mayo para proceder con exclusiones de oficio.

may 28

Autorizacion de Mudanzas

mudanzaEl Gobierno nacional, en el marco de la continuidad de la cuarentena, autorizó hoy nuevas actividades en la provincia de Buenos Aires, donde en la zona del AMBA se podrán realizar mudanzas pero dentro de las mismas jurisdicciones.

Fuera de la zona del AMBA, podrán realizarse mudanzas interjurisdiccionales “siempre que no provengan de municipios con transmisión local del virus”.

En todos los casos, las personas alcanzadas por las nuevas actividades quedarán exceptuadas del aislamiento social, preventivo y obligatorio.

De todas formas las personas alcanzadas para desarrollar sus actividades y servicios por esta decisión administrativa deberán tramitar el Certificado Único Habilitante para Circulación – Emergencia Covid-19.

Ninguno de las personas alcanzadas con esta apertura de nuevas actividades podrá acceder a sus lugares de trabajo utilizando los servicios de transporte público.

Una de las actividades permitidas será la del servicio de mudanzas, decisión que alcanza a los municipios de Almirante Brown, Avellaneda, Berazategui, Berisso, Brandsen, Campana, Cañuelas, Ensenada, Escobar, Esteban Echeverría, Exaltación de la Cruz, Ezeiza, Florencio Varela, General Las Heras, General Rodríguez, General San Martín, Hurlingham, Ituzaingó, José C. Paz, La Matanza, Lanús, La Plata, Lomas de Zamora, Luján, Marcos Paz, Malvinas Argentinas, Moreno, Merlo, Morón, Pilar, Presidente Perón, Quilmes, San Fernando, San Isidro, San Miguel, San Vicente, Tigre, Tres de Febrero, Vicente López y Zárate.

ene 02

Congelamiento Cuota Creditos UVA

uva

El Gobierno oficializó hoy la extensión del congelamiento de las cuotas de los créditos UVA durante enero, mientras se debate cómo se modificará el sistema para que no haya un desfasaje entre los aumentos de sueldos y la actualización por inflación.

El Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat concretó la iniciativa anunciada el pasado lunes y que prorroga “por el mes de enero de 2020 el programa de cobertura creado por el Comité Ejecutivo del Fondo Fiduciario Público denominado Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (Pro.Cre.Ar)”.

De esta manera, aquellas personas que hayan tomado créditos UVA (Unidades de Valor Adquisitivo) seguirán pagando por este mes el mismo monto que habían abonado en agosto de 2019 y el Estado se hará cargo de la diferencia: la iniciativa había sido lanzada por el entonces Presidente, Mauricio Macri, tras la derrota en las elecciones primarias.

El Banco Central había manifestado días atrás que la extensión del congelamiento de las cuotas de créditos UVA se da en medio de la “crisis económica que atraviesa la Argentina”, al tiempo que habían remarcado que en las próximas semanas “se conformará una comisión para evaluar el desempeño y las consecuencias del sistema de préstamos ajustables por UVA para la adquisición de viviendas, sus consecuencias sociales y económicas, atendiendo al criterio del esfuerzo compartido entre acreedor y deudor”.

La primera resolución del año emitida por el Gobierno lleva la firma de la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat, María Eugenia Bielsa.

Actualmente, el valor de la UVA es de 46,97 pesos, lo que representa un aumento interanual de 51,22%

nov 22

Media sanción a la ley de alquileres

diputadosLa Cámara de Diputados dio media sanción al proyecto de ley de Alquileres, que busca mejorar la posición de los inquilinos. El proyecto de ley de alquileres, que se aprobó en general con 192 votos a favor, 0 negativos y 24 abstenciones, llegó a la Cámara tras un laborioso acuerdo entre el oficialismo y la oposición, y luego de varios años de estancamiento parlamentario.

Los aspectos centrales de la reforma del Código Civil y Comercial referido a la ley de Alquileres son la extensión de un contrato de dos a tres años, un nuevo mecanismo de actualización anual (en lugar de semestral) que se calculará en base al aumento de la inflación y el salario. En ese sentido se establece una fórmula para la actualización de los precios, combinando el IPC (Índice de Precios al Consumidor) con el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).

En opinión del diario La Nación, esta ley equivale a una pena de muerte para el mercado de los alquileres. Refiere : No hay alquileres sin propiedades y este proyecto ataca letalmente al rendimiento de la inversión, ya de por sí muy alicaído, por lo que incentivará sin duda la venta de las propiedades para uso habitacional propio. Porque si no es negocio alquilar para el que vende, tampoco será para el que compre. Ergo, se reducirá la oferta de propiedades de alquiler y la conclusión será obvia: menos oferta, subirán los precios. Si querían facilitar el acceso al inquilino, por el contrario pareciera que se lo complicarán.

Los alquileres son un negocio de muy bajo rendimiento. Con las devaluaciones y los altos índices de inflación, hoy generan un ingreso que ronda, en general, menos del uno por ciento anual del capital después de impuestos. Hay empresas en el mundo que se están estableciendo en Argentina que facilitan la administración de propiedades en el extranjero. Para un ahorrista mediano ya le resulta fácil vender acá para adquirir en Uruguay con un 4% por ciento de rendimiento, en Miami con un 4,6 %, en la Costa del Sol con un 4,2 %, o hasta con Santiago de Chile que, pese al momento social, sigue ofreciendo un 5 %.

Complicaciones adicionales con AFIP por ejemplo si el propietario es un monotributista ya que no puede tener más de tres actividades. Si el propietario es tal, no puede superar las tres actividades económicas ni el monto máximo de facturación fijado por categoría. En consecuencia, un monotributista puede tener hasta tres propiedades en alquiler; o dos y una actividad laboral por la que también factura; o dos actividades laborales y un alquiler. Si superara estas condiciones, pasará al Régimen General, y como Responsable Inscripto por sus alquileres deberá cargar IVA, tributará en Ganancias y otros impuestos. Como el monto final de alquiler tiene el techo que le fija la competencia, el mismo precio que cobra un monotributista será el final que percibirá el contribuyente autónomo por lo que bajará su rendimiento un 46,28 por ciento. Conclusión, para los individuos encuadrados en ese régimen, el rendimiento de los alquileres habitacionales son del 0,5%. Una caja de ahorro en dólares rinde más en estos momentos.

Pero el proyecto obliga a que el propietario acepte una de dos opciones de garantías que le proponga el locatario, ya no sólo se admitirán inmuebles de terceros sino también recibos de sueldos, certificados de ingreso, seguros de caución o avales bancarios. O sea, un tercero es el que dispone cómo una persona debe proteger su propiedad, sumado a que los alquileres se actualizarán anualmente con un índice que el Banco Central proveerá de un coeficiente que surja de la mezcla entre el índice de precios al consumidor y la actualización de salarios.

El depósito de entrada no pueda representar un monto mayor al valor del primer mes de alquiler.

Otro beneficio para los inquilinos es que podrán interrumpir el contrato y abandonar la vivienda en forma anticipada sin pagar indemnización, si cumplen con un mínimo de tres meses de aviso previo.

Además, el proyecto obliga a que la totalidad de los contratos sean inscriptos ante la AFIP, para evitar la evasión impositiva y posibles abusos por fuera de la formalidad legal.

nov 20

WhatsApp en los portales TotalProp y VisualHome

Wapp_Tot_Vis

La utilización de WhatsApp está ampliamente difundida entre los usuarios finales como un medio de comunicación alternativo al tradicional eMail, por su inmediatez. Por ello el próximo 2 de Diciembre incorporaremos contacto por WhatsApp desde las fichas de los portales de TotalProp.com.ar y VisualHome.com.ar como una forma adicional de vinculación con los potenciales clientes.

Instrumentaremos en las fichas de TotalProp.com.ar y Visualhome.com.ar la posibilidad que el cliente tome contacto directamente por WhatsApp con la inmobiliaria respectiva en la medida que cada Broker desee sumar este recurso a sus posibilidades de contacto.

Los últimos estudios indican que esta facilidad via WhatsApp incrementa las posibilidad de contacto en un 17%.

La aparición de WhatsApp Empresarial ó Business, permite a los Brokers algunas variantes adicionales como ser: fijar el horario de atención y alguna otras consideraciones dependiendo del país en el cual se ejecute y el sistema operativo del móvil en el cual se instale.

Para que esto sea posible y en las fichas de sus propiedades en ambos portales aparezca la alternativa de conexión por WhatsApp se requiere que el Broker tenga una línea telefónica de un teléfono móvil vinculado con WhatsApp.

Instrumentación: Hay dos formas de  instrumentarlo, a través de un teléfono móvil dedicado en la oficina a ese efecto o si no tiene un celular dedicado para la oficina puede utilizar cualquier teléfono móvil de algún integrante donde ya está ejecutándose WhatsApp estándar e instalar la versión Empresarial y validarlo con un teléfono fijo para que no se unifiquen los contactos y mensajes con su aplicación personal.

Puesta en marcha: Si usted ya cuenta con una línea de WhatsApp dedicada a su oficina y desea que en las fichas de sus propiedades aparezca la posibilidad de contacto por esta vía, necesitamos que nos informe el número de dicha línea para poder asociarlo a sus propiedades, a través de email sobre este mismo correo o a info@visualgestion.net indicando su número de teléfono de WhatsApp y su Razón Social. Esta labor no tiene ningún costo adicional.

Si usted desea introducir WhatsApp Empresarial ó Business y no tiene experiencia de cómo hacerlo póngase en contacto con nosotros por los canales habituales que lo asistiremos en el proceso de instalación, validación y configuración hasta la puesta en marcha.  Esta asistencia tiene un costo por única vez de $ 400.- finales.

nov 20

Nuevos Montos para Monotributistas 2020

Monotriboto 2020

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dio a conocer este martes los nuevos valores de aportes y topes de las diferentes categorías del Monotributo, que regirán a partir del 1 de enero próximo. Los contribuyentes comprendidos en la categoría A, con ingresos brutos de hasta $ 208.739,25 mensuales pagarán mensualmente $ 1.965,58 y los de la categoría B, con un tope de ingresos de $ 313.108,87, deberán aportar cada mes $ 2.186,80 a partir de enero.

En relación a los aportantes comprendidos en la categoría C, el límite anunciado por la AFIP para permanecer en esa categorización será de $ 417.478,51 y se deberá aportar mensualmente $ 2.457,65. Asimismo, los nuevos topes de ingresos brutos para las categorías D y E serán de $ 626.217,78 y $ 834.957,00 respectivamente, con un aporte mensual de $ 2.878,37 y $ 3.482,04 en cada caso.

Para la siguiente categorización (F), el monto máximo previsto para 2020 sera de $ 1.043.696,27, ingresos por los que se deberán aportar mensualmente $ 4.003,69.

En relación a la categoría G, cuyo tope de ingreso mensual pasará a ser de $ 1.252.435,53, la agencia recaudadora fijó un aporte mensual de $ 4.558,61.

Para las categorías H e I, los nuevos topes serán de $ 1.739.493,79 y de $ 2.043.905,21 y el contribuyente deberá aportar $ 7.886,41 y $ 11.336,71 respectivamente.

Por último, la AFIP estableció los nuevos valores de aportes para las dos categorizaciones más altas del Monotributo, y los fijó en $ 13.019,83 para la J y en $ 14.716,41 para la última categoría (K).

Los topes de ingresos brutos mensuales para permanecer en estas últimas categorías serán, a partir del 1 de enero, de $ $ 2.348.316,62 para la J y de $ 2.609.240,69 para la K.