Coronavirus y el mundo inmobiliario

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HOMEOFFICE Y EL INTERNET EN ARGENTINA

El coronavirus ha trastocado toda la actividad económica mundial ya que las personas abandonan las oficinas y trabajan desde sus hogares. La propagación del virus y la interrupción de la actividad económica a nivel planetario están transformando la forma en que las personas y las empresas se comportan.

Muchos de los cambios de hábitos permanecerán entre nosotros por un tiempo prolongado,  modificando algunos de los paradigmas de funcionamiento que teníamos incorporados.  Hay cambios que se están popularizando que si bien no serán soluciones definitivas, se convertirán en nuevas herramientas que finalmente generaran diferencias entre aquellos brokers que las adopten y quiénes no.

Está claro que la mayor parte de las actividades comerciales no están preparadas para realizar sus actividades con la modalidad HomeOffice. Todos nos hemos visto obligados en un lapso muy breve a desmontar los equipamientos existentes en las oficinas y trasladarlos o utilizar los equipos que se encontraban en el hogar.

En Argentina existen empresas que están parcialmente preparadas para que parte de su personal en determinados días hagan HomeOffice, básicamente por cuestiones de limitaciones de espacio físico y cuentan con equipamientos portátiles y lo más importante una metodología de trabajo, que incluye procedimientos y software colaborativo.

No se puede hacer HomeOffice en forma aislada, es necesario mantenerse conectado tanto con el resto de los colaboradores como con los responsables de la oficina para que la metodología sea productiva.

El 90% del trabajo conocido como HomeOffice o HomeWorking requiere de una buena conexión a Internet para poder ejecutar software y no solo hablamos de un software de CRM como VisualGestion, sino también documentos de Word, Excel o digitalización de documentos o información necesaria que normalmente se maneja en papel.

La  exigencia que impuso el aislamiento obligatorio ha mostrado las falencias de base de la infraestructura que se requiere para que esta metodología funcione, porque Internet se ha convertido en un insumo productivo que nos mantiene conectados.

Se pudo ver que desde los primeros días del aislamiento a los grandes carriers solicitando que no se enviaran cantidades excesivas de mensajes, emails y videos por las redes sociales.  WhatsApp limitó la posibilidad de retransmitir videos a múltiples personas en grupos, le solicitaron a Netflix que bajara el nivel de calidad del streaming, los proveedores de internet hogareño en el ámbito del AMBA básicamente Cablevisión y Telecentro duplicaron los anchos de banda contratado originalmente por los usuarios a los efectos de alivianar algo el exceso de tráfico generado.

Aun así hay días que la velocidad fluctúa de manera drástica, los micro cortes se potencian porque toda la red hogareña funciona por probabilidad de uso y con un ancho de banda compartido. El tremendo incremento de uso generado por el aislamiento hace que todas las previsiones se vean sobrepasadas.

Argentina tiene la mayor cantidad de usuarios con acceso a Internet como se ve en el cuadro siguiente pero contrariamente tiene la banda ancha con el peor desempeño de Latinoamérica.

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La alternativa de 5G está aun lejos de las posibilidades de Argentina, que generaría una revolución ya que elevaría la velocidad de 20 Mbps promedio a 10.000 Mbps, con una latencia esperada de 1 milisegundo.

Por lo tanto Argentina tiene una situación endeble en el insumo crítico productivo, denominado Internet necesario para que alternativas razonables de HomeOffice puedan realizarse adecuadamente.

EL IMPACTO EN LA ACTIVIDAD DEL REAL ESTATE

En China, país donde surgió el brote, disminuyeron 90 por ciento las transacciones inmobiliarias en el primer trimestre.  En Europa donde se encuentran en un estadío más avanzado de la pandemia se prevé un repunte en el tercer trimestre del año y una normalización para fin de año.

México que enfrentó la pandemia en base a la experiencia obtenida por la crisis de la gripe A del 2009, tiene una expectativa similar a Europa.

Estados Unidos incluído New York, llevan más tiempo utilizando videos y virtualizaciones para la presentación al publico de las propiedades en venta o alquiler y un sistema más desarrollado de elementos complementarios para poder realizar operaciones digitales.

La actividad del mercado inmobiliario lógicamente se reducirá durante este segundo trimestre,  ya que es complejo llevar adelante operaciones de manera virtual y totalmente digital. Argentina no está preparada para abordar trámites de registros, escrituras, préstamos hipotecarios, etc con operaciones totalmente digitales.

No obstante es posible que estos instrumentos evolucionen en los próximos años. Hay un avance muy importante y exponencial de las empresas denominadas Fintech y todos los bancos centrales, incluído el nuestro tienen en “incubación” un proyecto de moneda digital y es parte de un consorcio mundial configurado para tal efecto.

VARIACIONES ESPERADAS PARA EL AREA COMERCIAL

Muchos actores del área comercial están cambiando las formas de relacionarse con el público.  En EEUU en el año 2019 cerraron 27.000 locales que pasaron su comercialización a un esquema totalmente electrónico. Las grandes marcas están en un proceso de conversión. Adidas para sitar solo un caso mantiene un plan mixto, tiene 15.500 locales físicos en el mundo entre directos ó franquiciados. El año pasado el 40% de su venta provino de las tiendas electrónicas y su plan se continua enfocado en incrementar ese modelo de venta.

Hay una transformación a alta velocidad de permutar todo lo que se pueda en forma total o parcial a comercio electrónico que está alimentando una mayor demanda de espacios de almacenamiento y la reducción de la demanda de locales.

Muchas empresas de tecnología donde sus empleados trabajan en sitios comunes de coworking dejaran de existir. Twitter preciso que la totalidad de su personal, 3900 empleados en 16 países en los próximos 4 años harán HomeOffice en su totalidad.

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Clarín lo hace con parte de su personal en determinados días de la semana, las grandes consultoras contables (Big Four) Deloitte, KPMG, PwC y Ernst and Young, hacen un mix entre sus empleados para que trabajen directamente en casa del cliente y HomeOffice, MercadoLibre lo incentiva con premios y ventajas corporativas para quienes acepten esta modalidad, entre algunos ejemplos.

VARIACIONES ESPERADAS PARA EL AREA RESIDENCIAL

En estos días The New York Times, en una nota sobre el sector proclamaba que «esos días de traer a 20 personas a una propiedad para ayudarlo a tomar una decisión han terminado, junto con los días de puertas abiertas» (modalidad muy utilizada en los EEUU previo al coronavirus).

El gobernador de New York, Andrew Cuomo, a partir del 1 de abril categorizó a la actividad inmobiliaria como escencial, con la advertencia de que las exhibiciones deben ser virtuales. Los Brokers están utilizando la tecnología para que los recorridos virtuales estén disponibles en línea. Es posible que la tecnología jamás consiga vender una casa a través de Zoom u otras plataformas similares que se han puesto de moda, pero está claro que son nuevas herramientas que coparticiparan en el proceso de comercialización.

Los inversores están adquiriendo propiedades a ojos cerrados con 40% de descuento, existen muchas operaciones con tour virtuales y tramitación que puede ser totalmente digital o solo una visita personal en la última instancia y en la firma de documentos.

En el caso de Argentina economistas confirman que es muy complejo dimensionar el impacto ya que hay que considerar otros factores como los niveles de inflación, la caída de los precios de los commodities, fuerte fuga de capitales, negociación de la deuda externa, una pandemia que aún está en un estado de propagación muy bajo en un tiempo de aislamiento proporcionalmente muy alto, lo que hace impredecible un impacto final.

También intervienen factores psicológicos, urgencias y oportunidades con los cuales se prevé una estabilización gradual a partir del último trimestre del año y un nivel de normalización a partir del próximo año.

Son muchos los que creen que la recuperación comience por las propiedades desocupadas, los emprendimientos en fase de construcción y los alquileres, cuando el público tenga una sensación que la pandemia ha sido controlada ó que la saturación por exceso aislamiento ó factores que son difíciles de prever regrese paulatinamente la confianza en el sector.

Para el caso de las propiedades disponibles es factible pensar que habrá vendedores que acepten un valor de descuento entre el 10% y el 30% a los valores originales de venta previo a la pandemia.  Aquellos proyectos en vía de desarrollo la variación cambiaria se estima que ha tenido un impacto de reducción de hasta el 60% sobre el costo de mano de obra, pero habrá que esperar hasta que todo el engranaje que alimenta la construcción se ponga en marcha para poder evaluar cuanto de la depreciación del peso se traslada a materiales y/o servicios para redefinir sus precios de comercialización.

DILEMAS DE LA POSTPANDEMIA y NUEVAS LIMITACIONES

Algunos países que se encuentran en etapas más avanzadas de la pandemia o donde las libertades personales son mas férreas se han comenzado a plantear por un lado el funcionamiento interpersonal y las medidas de protección, pero han comenzado a plantearse situaciones más complejas del punto de vista operativo, legal y ético.

Si bien todas las agrupaciones de Brokers Inmobiliarios están confeccionando protocolos de seguridad,  para su propio personal y para sus clientes, hay situaciones externas que están emergiendo que serán parte de la actividad diaria y generaran nuevos desafíos para desempeñar la actividad.

Algunos consorcios han restringido el acceso a áreas comunes, escaleras, palieres, ascensores, como parte de los esfuerzos de la comunidad para evitar la propagación del COVID-19 cuando no, el ingreso irrestricto a cualquier persona ajena al consorcio.

Situaciones similares ocurren en los barrios privados.

Pueden existir propietarios que se nieguen a recibir visitas en su vivienda.

En otras actividades como por ejemplo en la Odontología, solo están habilitadas algunas prácticas en forma taxativa que pueden ejecutarse, si algún paciente se contagiara con COVID-19 y realiza una denuncia contra el profesional y su práctica no estaba contemplada el seguro por mala praxis no lo cubrirá.

Por ello hay varios países que sugieren a sus Brokers que alienten a los compradores a orientar su búsqueda de propiedades a través de fotos, videos, recorridos virtuales y aprovechando otras tecnologías para reducir la cantidad de exhibiciones en persona como también a incorporar a los contratos clausulas especificas relacionadas con la pandemia de coronavirus, la falta de disponibilidad de inspectores o tasadores, incapacidad de una parte para viajar para firmar documentos, alguna de las partes sujeta a una cuarentena obligatoria, y cierres o demoras en servicios gubernamentales y comerciales relacionados.

También hay cuestiones éticas como por ejemplo hay inquilinos en una propiedad que se encuentran en cuarentena y el contrato ha finalizado. En muchos países se suspendieron los desalojos o la ejecución hipotecaria.

Algunas asociaciones de Brokers Inmobiliarios aconsejan obtener información de aspectos privados de las personas participantes como por ejemplo:

  • Puedo o debo consultarle a algún propietario, si parte de su grupo familiar que mora en la vivienda o interesado si han sido diagnosticados con COVID-19 o si han tenido una exposición conocida con otra persona potencial portadora antes de brindarle servicios por mi propia seguridad y la de terceros ?
  • Puedo solicitarle a un individuo que complete un cuestionario o acceder a aplicaciones que se tuvieran a disposición sobre su estado COVID-19 ?
  • Mantener esta información de datos de salud sobre las personas son cubiertos por la ley de Habeas Data y pueden crear el riesgo de que estos datos confidenciales puedan revelarse por cualquier motivo y generar perjuicios para el Broker si la persona se siente afectada ?
  •  Incurro en una situación de discriminación solicitando información al respecto ?

Los cuestionamientos son interminables y esto muestra que la normalidad como la conocimos tardará tiempo en regresar.

Muchos se preguntan:  El mundo está cambiando ? y la respuesta es NO.  YA CAMBIO !

Si bien las operaciones inmobiliarias continuaran en el mundo real y no en el digital, la revolución digital para soportar estos procesos ya está aquí y continuará evolucionando en la forma de presentar el material, la comunicación y la forma de contactar a los potenciales clientes.

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En el próximo artículo vamos a analizar las alternativas visuales imágenes, videos, imágenes 360 y tour 360 para ilustrar sus publicaciones, la importancia, las variaciones en niveles de exposición y las estadísticas de incidencia en los usuarios.

 

Hasta la próxima semana. Equipo VisualGestion.

 

 

 

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